Le choix entre une location meublée ou vide est souvent un dilemme pour les propriétaires et les locataires. Chacune de ces options présente des avantages et des inconvénients en termes de durée, de résiliation, de fiscalité et de législation. Cet article décrypte les enjeux qui entourent la question du bail de location, qu’il soit meublé ou vide.
Définitions : location meublée et location vide
La location meublée désigne un logement équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y habiter sans apporter ses propres meubles. La liste des équipements obligatoires a été fixée par un décret en 2015. Elle comprend notamment une literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, des plaques de cuisson, un réfrigérateur et congélateur (ou un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6°C), vaisselle et ustensiles de cuisine.
La location vide, quant à elle, concerne un logement non meublé. Le locataire doit donc prévoir son propre mobilier et équipement pour habiter le logement.
Durée du bail
La durée du bail diffère selon qu’il s’agisse d’une location meublée ou vide. Pour une location vide, le bail est conclu pour une durée minimale de 3 ans si le propriétaire est un particulier (6 ans si le propriétaire est une personne morale, par exemple une société ou une association). Le locataire peut donner congé à tout moment, avec un préavis de 3 mois en général, ramené à 1 mois dans certaines conditions (par exemple en cas de mutation professionnelle, de perte d’emploi ou pour les zones dites « tendues »).
Pour la location meublée, la durée minimale du bail est réduite à 1 an, renouvelable par tacite reconduction. Pour les étudiants, un bail spécifique dit « mobilité » peut être proposé pour une durée allant de 1 à 10 mois, non renouvelable. Dans ces deux cas, le locataire peut également donner congé à tout moment, avec un préavis d’1 mois.
Résiliation du contrat
La résiliation du contrat de location obéit à des règles spécifiques selon qu’il s’agisse d’une location meublée ou vide.
Pour la location vide, comme évoqué précédemment, le locataire peut résilier le bail à tout moment avec un préavis de 3 mois (ou 1 mois dans certaines conditions). De son côté, le propriétaire peut également mettre fin au bail à l’échéance du contrat, mais uniquement pour l’un des trois motifs suivants : vendre le logement, reprendre le logement pour y habiter lui-même ou un proche, ou reprocher au locataire de ne pas respecter ses obligations (par exemple, défaut de paiement du loyer). Dans tous les cas, le propriétaire doit respecter un préavis de 6 mois.
En ce qui concerne la location meublée, les règles sont similaires pour le locataire : il peut résilier le bail à tout moment avec un préavis d’1 mois. Pour le propriétaire, les conditions de résiliation sont les mêmes que pour la location vide, mais avec un préavis réduit à 3 mois.
Fiscalité et régime juridique
La fiscalité applicable aux revenus locatifs diffère selon que le logement est loué meublé ou vide. Dans le cas d’une location vide, les revenus sont considérés comme des revenus fonciers et soumis à l’impôt sur le revenu selon le barème progressif. Des déductions spécifiques peuvent être appliquées pour tenir compte des charges supportées par le propriétaire (travaux, intérêts d’emprunt…).
Pour une location meublée, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le propriétaire peut opter pour l’un des deux régimes suivants : le régime micro-BIC, qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus locatifs (sous certaines conditions), ou le régime réel, qui permet de déduire les charges réellement engagées. Dans certains cas, la location meublée peut également ouvrir droit au statut de loueur en meublé professionnel (LMP), qui offre des avantages fiscaux supplémentaires.
Enfin, il est important de noter que le régime juridique applicable aux baux de location diffère également selon qu’il s’agit d’une location meublée ou vide. La location vide relève du régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tandis que la location meublée est soumise aux dispositions du Code civil (articles 1708 et suivants) et à certaines dispositions spécifiques prévues par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Conclusion : choisir entre location meublée et vide
Le choix entre une location meublée ou vide dépend de nombreux critères : durée souhaitée du bail, flexibilité en matière de résiliation, fiscalité applicable, obligations légales… Il convient donc pour les propriétaires et les locataires de bien peser les avantages et inconvénients de chaque option avant de conclure un contrat de bail. Quoi qu’il en soit, il est essentiel de bien se renseigner sur ses droits et obligations afin d’éviter tout litige ou désagrément ultérieur.