Investir dans l’immobilier locatif est une stratégie prisée par de nombreux Français, mais il est essentiel de maîtriser les règles fiscales qui s’appliquent à ce type de placement. Cet article vous présente les bases de la fiscalité des revenus locatifs et vous aide à mieux appréhender les enjeux et les modalités d’imposition.
Les différents types de revenus locatifs
En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez percevoir plusieurs types de revenus locatifs, soumis à des régimes fiscaux distincts :
- Les revenus fonciers : ils correspondent aux loyers perçus pour la location d’un bien immobilier nu (non meublé). Ils sont soumis au régime réel ou au régime micro-foncier selon le montant total des loyers perçus dans l’année.
- Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : ils concernent les loyers perçus pour la location d’un bien immobilier meublé. Comme pour les revenus fonciers, deux régimes s’appliquent : le régime réel et le régime micro-BIC.
Le régime micro-foncier et micro-BIC
Sous certaines conditions, vous pouvez opter pour un régime simplifié d’imposition appelé micro-foncier. Ce régime est applicable si vos revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Il vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % pour les charges, sans avoir à justifier vos dépenses réelles. Votre revenu imposable sera alors calculé en appliquant cet abattement au montant des loyers perçus.
De même, le régime micro-BIC s’applique si vos recettes annuelles tirées de la location meublée ne dépassent pas 70 000 € (ou 170 000 € pour une location meublée classée). L’abattement forfaitaire pour les charges est de 50 % (ou 71 % pour une location meublée classée).
Le régime réel
Si vos revenus locatifs dépassent les seuils du régime micro-foncier ou micro-BIC, ou si vous souhaitez déduire vos charges réelles, vous devez opter pour le régime réel. Ce régime vous permet de déduire l’ensemble des dépenses liées à votre activité locative (intérêts d’emprunt, travaux, taxes, assurances, etc.). Vous devrez alors tenir une comptabilité et remplir des déclarations fiscales spécifiques.
La fiscalité des plus-values immobilières
Lorsque vous vendez un bien immobilier locatif, vous pouvez être soumis à l’imposition sur les plus-values immobilières. Le taux d’imposition est de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %). Cependant, des exonérations et abattements sont prévus en fonction de la durée de détention du bien. Par exemple, après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu et après 30 ans, elle est exonérée de prélèvements sociaux.
Les dispositifs de défiscalisation
Plusieurs dispositifs fiscaux permettent de réduire votre impôt sur le revenu si vous investissez dans l’immobilier locatif :
- La loi Pinel : elle concerne les investissements locatifs dans le neuf et permet une réduction d’impôt allant jusqu’à 63 000 € sur 12 ans.
- Le dispositif Malraux : il s’adresse aux propriétaires qui réalisent des travaux de restauration dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). La réduction d’impôt peut atteindre 30 % du montant des travaux.
- Le dispositif Censi-Bouvard : il concerne les investissements locatifs meublés dans certaines résidences services (étudiantes, seniors, tourisme). La réduction d’impôt est égale à 11 % du prix du logement sur 9 ans.
Pour conclure, la fiscalité des revenus locatifs est un domaine complexe qui nécessite une bonne connaissance des règles en vigueur. N’hésitez pas à consulter un conseiller fiscal pour vous accompagner dans vos démarches et optimiser votre investissement locatif.