De nombreux couples souhaitent franchir le cap de l’achat immobilier en commun, mais se retrouvent parfois confrontés à une problématique : comment procéder lorsque leurs apports personnels sont différents ? Dans cet article, nous vous proposons de passer en revue les différentes options qui s’offrent à vous pour équilibrer les parts et protéger les intérêts de chacun.
Les différentes options pour acheter à deux avec un apport différent
Plusieurs solutions s’offrent aux couples désireux d’acheter un bien immobilier ensemble tout en tenant compte de leurs apports respectifs. Parmi elles, on peut citer :
- La société civile immobilière (SCI), qui permet aux associés de détenir des parts sociales proportionnelles à leur apport.
- Le pacte tontinier, qui repose sur la répartition des parts selon l’apport initial de chaque acquéreur, et prévoit que le survivant devienne propriétaire de la totalité du bien en cas de décès.
- L’indivision, qui consiste à détenir le bien immobilier en commun, sans distinction entre les quotes-parts des indivisaires. Il est toutefois possible d’y prévoir des clauses spécifiques pour tenir compte des apports différents.
Société civile immobilière (SCI) : une solution flexible pour gérer les apports différents
La SCI est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes, appelées associés, de détenir un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Chaque associé possède des parts sociales proportionnelles à son apport initial, ce qui permet de tenir compte des différences d’apport entre les acquéreurs.
La création d’une SCI nécessite la rédaction d’un acte constitutif et l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Les associés doivent également élire un gérant chargé de représenter la société et d’administrer les biens immobiliers détenus.
Toutefois, la SCI présente aussi quelques inconvénients : elle impose une gestion plus contraignante qu’une simple indivision, avec notamment des obligations comptables et fiscales. De plus, la cession de parts sociales peut être soumise à droits d’enregistrement.
Pacte tontinier : une option pour protéger le survivant en cas de décès
Le pacte tontinier, aussi appelé clause d’accroissement, est un contrat par lequel deux ou plusieurs acquéreurs s’engagent à ce que le survivant devienne propriétaire de la totalité du bien en cas de décès de l’un d’eux. Ce mécanisme permet donc de protéger le conjoint survivant tout en tenant compte des apports différents : les parts sont réparties selon l’apport initial de chaque acquéreur.
Cependant, le pacte tontinier présente également des inconvénients : il entraîne une indivisibilité du bien, ce qui peut poser des problèmes en cas de conflit entre les acquéreurs ou de souhait de vente. De plus, la transmission du bien au survivant est soumise aux droits de mutation à titre gratuit, ce qui peut générer un coût fiscal non négligeable.
Indivision : une solution simple pour détenir un bien en commun
L’indivision est le mode de détention le plus courant pour un couple qui souhaite acheter un bien immobilier ensemble. Dans ce cas, les acquéreurs sont propriétaires du bien en commun, sans distinction entre leurs quotes-parts. Concrètement, cela signifie que chaque indivisaire est propriétaire d’une partie indivise du bien et qu’il ne peut pas disposer librement de sa quote-part sans l’accord des autres.
Pour tenir compte des apports différents, il est possible d’insérer dans l’acte d’achat une clause spécifique précisant la répartition des quotes-parts selon les apports initiaux de chaque acquéreur. Il est également recommandé de rédiger une convention d’indivision pour prévoir les règles de gestion et d’éventuelles dispositions spécifiques (par exemple, le droit de préemption en cas de vente).
L’indivision présente l’avantage d’être plus simple à mettre en place et moins coûteuse que la SCI ou le pacte tontinier. En revanche, elle peut être source de conflits en cas de désaccord entre les indivisaires et impose l’unanimité pour prendre certaines décisions importantes (par exemple, la vente du bien).
Quelle option choisir pour acheter à deux avec un apport différent ?
Le choix de la solution la plus adaptée dépendra des objectifs et des contraintes spécifiques à chaque couple. La SCI peut être une option intéressante pour ceux qui souhaitent bénéficier d’une plus grande souplesse dans la répartition des parts et la gestion du bien, tout en acceptant les contraintes administratives et fiscales qu’elle implique. Le pacte tontinier conviendra davantage aux couples soucieux de protéger le survivant en cas de décès, mais il faudra tenir compte des inconvénients liés à l’indivisibilité du bien et aux droits de mutation. Enfin, l’indivision est une solution simple et facile à mettre en place, qui peut convenir à la majorité des couples désireux d’acheter un bien immobilier ensemble tout en tenant compte de leurs apports respectifs.
Quelle que soit l’option retenue, il est essentiel de se faire accompagner par un professionnel du droit (notaire, avocat) pour rédiger les actes et conventions nécessaires, afin d’éviter les éventuels conflits ou problèmes juridiques ultérieurs.